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  • 地铁、学校、新风、同排留给天津环城最后的诚意!

    发布日期:2021-11-25 18:06   来源:未知   阅读:

      有粉丝问我:总价250万,我算刚需么?秘密君一时语塞,因为叫了很多年的刚需,并不能准确说何谓刚需。顾名思义刚需是刚性需求,是必需品,与弹性需求相对。改善就是一种弹性需求,时间与面积、金额弹性空间略大。这也使得刚需成了“过度”、“性价比”“边缘”“基础配置”的代名词。但个人对此向来嗤之以鼻,任何一个堪称刚需的人,都几乎是倾尽身家去图一个安身立命之所,这个房子要容纳工作、生活、理想未来的所有,值得最大限度的诚意

      至少在2019年以前,但凡地产项目只要跟在施工的地铁线路挂钩,至少多卖一千块,与在运营的地铁线路发生联系,单价再加五百。典型的三号线,张家窝都敢卖地铁房。学校来的更显著,海河教育园区学校的魅力经久不衰。

      地铁与学区的狂热可以看出刚需的基础需求,因为地铁是往返生活场所与工作场所的快捷纽带,而学校则是代表了对于下一代的期许。就像那张雨中父亲的图片说,手里拎着的是责任,肩上扛着的是希望。

      但2020年后,土地与商品房市场双双逆转,地铁上盖项目层出不穷,引入学区也成了开发商的必备操作。秘密君曾经高呼:这是这个时代,给刚需最大的诚意。

      典型的三号线,近处的大学城地铁站房价一度低至2.2万,稍远的高新区下车200米的爱情缤纷里属于真正的地铁上盖项目,首期均价基本都在2万元左右,当年这个价格张家窝里还得是买到边缘区。

      三号线一直是沿地铁外溢客户的一个集中地带,也是天津市场由来已久的热点。相比之下,二号线与五六号线都没有爆发出三号线的强悍吸附能力。地铁的稀缺性下降是原因之一,更重要的是贯通的区域。三号线是天津城市地铁路网的南北干线,贯通天津南站、天津站以及天津北站三大交通枢纽,同时又连接起天津核心滨江道商圈,水上公园、天塔及华苑,这些片区都是产业高度密集的区域,其人口密度与沿三号线向外扩散的需求不言而喻。而最近两年大火的高新区板块本身处于大学城、海泰的包围内,是数千亿的产业集群。周边产业人口密集但是匹配住宅用地较少,不火没有道理。

      在地铁与区位优势之外,对客户最具冲击力的是2020年底,天津外国语大学附属西青精武外国语学校落位在爱情缤纷里南侧,华诚中学同期进驻西青。教育资源落位补足了西青一直以来最大的短板,也解决了城市外溢人口在生活责任之外,对下一代的期许。成熟地铁之外学校的落位使得区域项目普遍走热,距离地铁站最近的爱情缤纷里首期趁势清盘。

      爱情缤纷里整个项目占地接近12万平方米,其中住宅面积就超过18万平方米。在眼下的市场来说,不算大盘,但依然规模不小,整个项目划分两期开发,首期推出的是东侧距商业街与地铁站较远的13个楼座,已经接近尾声,二期新品将会在近期首次加推。

      该项目首期产品给市场最鲜明的印象除了地铁上盖之外,可能就是一期所有产品都配置了地送新风系统+同层排水的设计。二期产品虽然面积相对一期略小,但依然延续了这种配置,即使是在眼下市场,这种配置并不多见。

      常见的新风系统除了市区项目配置顶部换风的新风系统之外,多数环城项目都是以赠送新风机的形式达成,再有就是海河金茂府,将地送新风系统引入天津。

      地送新风系统的送风口位于地面,管路沿地面敷设,而回风口位于顶棚。这类系统优势在于出风口会将沉积于空间底部的污浊空气吹向顶部,通过管路排出,相比于常规的进出风口均位于顶棚,室内底部空气循环更加彻底。但是地面出风口无疑加大了层高消耗,而且与赠送新风机器不同,本身就意味着多了很多工序,很少有开发商会自讨苦吃。但是缤纷里不止是做了新风,而且为此将住宅的室内层高做到了约2.95米。在新风系统渐成潮流的年代,爱情缤纷里采用了最繁琐也是最彻底的布局模式。

      除了地送新风,爱情缤纷里的同层排水在环城项目非常少见。同层排水将排水管和排水横支管都铺设在自家屋内,一旦发生需要清理疏通的情况,自己家就能解决问题。同时排水管布置在楼板上,被回填垫层覆盖后有较好的隔音效果,从而将排水噪音大大减小。该系统的另外一个好处在于:卫生间的布局可以随意更改。一般项目的马桶位置挪位需要各种弯管转接,偶尔有堵漏不胜其烦。但是同层排水可以随意更改卫生间的布局,而且因为卫生间楼板是整块儿的,不存在卫生器具管道穿越,向下层渗漏水的机率大大减小。

      秘密君曾经向一个项目极力推荐,但是最后论证的结果是同层排水相比传统做法,造价提高在10%-30%之间。而且大量管道在墙体内布置,施工工作量同样会加大,很少有开发商愿意投入时间与成本来做。但是数得上来的高端项目几乎都是这种模式的配置。对于刚需客户来说,地铁+学区的基本需求之外,照顾到健康与舒适绝对是额外的诚意。

      令秘密君目瞪口呆的是二期产品居然将最小户型做到了75平方米,对于环城200万以下市场来说绝对是个不小的冲击。

      75平方米户型是连廊中户做了两室,客厅开间可以做到3.5米,主卧室3.1米,各个功能空间的尺度适中,但是胜在该户型面积压缩接近环城市场的极致。对于很多价格敏感的客户而言相当于直接可以放弃老破小的选择。

      而89平方米户型对于很多客户来说,除了是一卫设计其余需求几乎可以全部满足。入户右手是独立完整的厨房,左手边可以做连贯的整面墙玄关柜。客厅开间达到了3.5米,对于小户型而言已经足够称的上舒适。主次卧开间均在3.1米,次卧空间也不会鸡肋。最小的卧室可以做到2.8米,足够当一间完整的卧室使用。

      相比之下,115平方米在空间布局上可能更加符合天津客户的传统习惯。入户门处于整个户型的中部,可以打造一个储物玄关。餐厅、客厅、阳台贯通设计,而且餐厅尺度可以达到接近3米,使用感受与89平方米完全不是一个档次。同时厨房、主卧卫生间的配置也将整个户型的舒适度明显提升。

      低总价+高配置,虽然爱情地产在地产行业并不算是老玩家,但是缤纷里的操作已经足见老练。

      爱情地产2018年成立,目前已经进入了京津冀城市群、长三角城市群、华中城市群、成渝城市群、粤港澳大湾区五大城市群的21个强二线城市。另有数据显示截至2021年6月,土储总面积近2000万㎡,总货值逾千亿。在房企大洗牌的年代,能够在三年之内逆势而上在地产市场都并不多见。

      作为地产行业的新玩家,爱情地产的理念明显与传统地产企业“筑家”“幸福”“行稳致远”等等截然不同,而是更多在强调“科技、匠筑、健康、生活”,甚至将低碳写到了公司战略里。

      今年的两会高层首次提出碳达峰与碳中和,市场普遍以与地产行业关联度极小而很少加以关注。但是地产行业作为提供生活场景载体的行业,不止是自身碳排放极高,也从基础上影响着未来的生活方式。虽然目前在天津项目应用较少,但可以看出爱情地产的远见。

      智能系统目前在地产行业的应用已经基本成熟,爱情地产引入的系统从一站式生活平台到AI算法物管,涵盖了常规的安防、车行之外,还深度参与社区能耗管理与防疫需求。在追求室内空间的舒适度上,利用现代技术对于室内外的光照环境、风、噪声甚至是炫光、日常使用能耗进行模拟,完全是以科技产品的思路来改造传统地产行业。

      孙宏斌曾经说地产行业是最古老的行业,不外乎是盖房子卖房子。但是秘密君曾经打趣说现代科技已经颠覆了从出行到购物,从衣着打扮到楼下的便利店,但是对地产行业的冲击却表现极少。爱情地产作为一个新玩家,无疑给市场带来了截然不同的新风气。缤纷里如果在传统地产视角看,属于性价比项目,但是谁又能知道,超额配置与成熟的健康、宜居系统应用不会是未来的趋势?天津市及部分市景照片澳门最快开奖现场结果